face

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

На сегодняшний день россияне считают покупку недвижимости самым надежным вложением своих средств. Согласно опросу НАФИ, доля таких россиян составляет 65%. На протяжении шести лет жители страны признают инвестиции в жилье самыми надежными. Доля высказывающих такую позицию выросла с 40% в 2009 году до 65% в 2015 году. Этот способ инвестиций одновременно считают самым выгодным 69% россиян.

Однако, как показывает ситуация на рынке, покупку недвижимости в России в последние годы с трудом можно назвать выгодным вложением средств. Недвижимость в России, являющаяся финансовым активом инвесторов, за последние два года серьезно упала в цене – в рублях недвижимость дешевела на 7-8% ежегодно, в долларах стоимость квартир снизилась в два раза, соответственно вдвое сократились активы тех, кто вкладывался в недвижимость. При этом цены на недвижимость продолжают снижаться, снижается и стоимость аренды жилья.

Согласно некоторым расчетам, рублевые цены на жилую недвижимость в России все-таки имеют тенденцию к росту, но в любом случае этот рост пока даже не может догнать уровень потребительской инфляции.

По мнению Credit Suisse, стагнация на российском рынке жилья продлится до 2018 года, избыток предложения на рынке жилой недвижимости сохранится и будет препятствовать росту цен на жилье.

В декабре прошлого года компания Knight Frank назвала Россию в числе худших стран по доходу от инвестиций в недвижимость. На последней строчке этого же рейтинга расположилась Украина — недвижимость в этой стране за год потеряла в цене в среднем 14,8%. Knight Frank считает инвестиции в российскую недвижимость возможными и сегодня, но только в том случае, если речь идет о долгосрочных вложениях — от пяти до десяти лет.
4.jpg
Лидерами рейтинга Knight Frank по приросту стоимости недвижимости стали Турция (18,9%), Гонконг (16,7%) и Новая Зеландия (12,6%). Однако все мы понимаем, что на доходность инвестиций в недвижимость влияет не только изменение стоимости недвижимости.

Очевидно, что инвестиции в зарубежную недвижимость оправданы даже без учета изменения стоимости объектов недвижимости. Во-первых, недвижимость за рубежом вы можете приобрести в ипотеку на очень мягких условиях, во-вторых, никто не мешает вам заставить эту недвижимость работать – вы можете смело сдавать ее в аренду, если это не противоречит, например, вашему договору с банком. С этой целью зарубежную недвижимость приобретает практически 76 % россиян в расчете заработать не только на росте стоимости недвижимости, но и сдаче объекта в аренду. В зависимости от страны, в которой находится ваша недвижимость, и типа приобретенной недвижимости вы сможете зарабатывать от 3 до 10% от стоимости вашей квартиры в год. Причем, заметьте, этот доход вы будете получать в валюте. Квартира в ОАЭ стоимостью $300 000 принесет вам средний доход $30 000 в год. Некоторые владельцы в расчете на получение максимальной прибыли от заграничной недвижимости, пытаются сдавать свой объект в аренду самостоятельно, без услуг посредников. На первый взгляд, выгода очевидна: вы экономите на оплате посреднических услуг компании. Но эта выгода на практике, зачастую, оборачивается убытками.

В России же мы наблюдаем увеличение налоговой нагрузки на владельцев недвижимости, все более жесткий контроль ФНС за сдачей недвижимости в аренду и введение налога на собственность на основании кадастровых данных. Рост налоговых отчислений сокращает доходы арендодателей и это не удастся компенсировать ростом арендных ставок.

Итак, мы понимаем, что инвестиции в недвижимость – это выгодно и надежно. Но лишь в том случае, если речь идет не о недвижимости, расположенной на территории России, Украины и их ближайших соседей. Это уже четко усвоили многие россияне – оказывается, 65% всей недвижимости, приобретенной иностранцами в Финляндии за последние 15 лет, приобретены гражданами Российской Федерации.

Среди основных покупателей недвижимости в Чехии сегодня также преобладают россияне. На сегодняшний день доходность чешской недвижимости составляет около 5-7% годовых. Подавляющее количество российских покупателей недвижимости в этой стране покупают квартиры стоимостью около 100 000 евро. Впрочем, в других странах ситуация примерно такая же – российские инвесторы вкладывают в зарубежную недвижимость, в среднем, 100-120 000 долларов, стоимость их покупок крайне редко превышает $500 000.

В начале года резко увеличилось количество продаж недвижимости в Испании – в январе был зафиксирован рост количества сделок более чем на 25%, который спровоцировал рост цен примерно на 2%. По прогнозам аналитиков, цены на недвижимость в Испании в этом году могут вырасти еще примерно на 5%, в наибольшей степени это касается жилой недвижимости в Мадриде и Барселоне.

Еще более интересно выглядит растущий рынок недвижимости ОАЭ, хотя, имея около ста тысяч евро, вы можете рассчитывать, пожалуй, лишь на студию в Дубае. Но даже эта студия принесет вам средний доход в размере 10% годовых в валюте. В компании Ros-Invest, более семи лет занимающейся недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах, говорят о том, что собственники апартаментов предпочитают сдавать свою жилую недвижимость в краткосрочную аренду. В дни, когда собственники находятся в стране, они пользуются своей недвижимостью, когда они же они отсутствуют, их недвижимость сдается респектабельным клиентам. За сохранность имущества, чистоту и порядок, соблюдение всех норм закона отвечают представители агентства, а хозяин недвижимости лишь получает ежемесячные выплаты на свой счет.

Стоит отметить, что благодаря кризису россияне стали гораздо реже покупать зарубежную недвижимость: в 2014 году они потратили на покупку недвижимости за рубежом $2,048 млрд, в 2015 году – лишь $962 млн. Ранее большинство зажиточных россиян стремилось приобрести курортное жилья для собственных нужд, а сегодня покупают, в основном, доходную недвижимость.

Таким образом, инвестиции в недвижимость по прежнему можно отнести к числу наиболее выгодных и надежных инвестиций, но только в том случае, если вы покупаете недвижимость не у себя на родине. Инвестиции в недвижимость предпочитают не только физические лица, но и целые страны – так, за последние годы Госнефтефонд Азербайджана, в котором аккумулируются доходы от реализации нефтяных контрактов, вложил свыше $1,5 млрд в недвижимость, расположенную в Лондоне, Париже, Москве, Сеуле и Токио. Немудрено, ведь инвестиции в зарубежную недвижимость демонстрируют один из наиболее оптимальных показателей соотношения доходность/риск.


Для dohodchivo.com

Recent Posts from This Journal